(轉貼)空屋與餘屋的四個象限

大部分人都以為，台灣房子永遠不夠住、房價只會繼續往上漲。直到我把「11萬間賣不掉的新房」與「100萬間空屋」的數據疊在一起看，才發現慘烈的真相。原來我們一直緊盯的打房重點全錯了，真正的未爆彈，就在你家隔壁...

你有沒有注意過一件事。

你家那棟大樓，或是你每天經過的那條街，有幾間房子，窗戶永遠是暗的。

信箱塞滿廣告傳單，門口的腳踏墊積了一層灰。你知道裡面沒人住，但你從來不覺得奇怪，因為你覺得，大概就是有錢人買來放著的吧。

對，大部分人都這樣想。

但如果我跟你說，全台灣現在有將近一百萬間房子，是這種狀態呢？

每十間房子，就有一間，晚上不會亮燈。

先別急著消化這個數字，因為接下來還有。

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全台灣的建商手上，現在有11萬2千間房子，蓋好了，掛著銷售中心的布條，但賣不掉。

11萬2千間，史上最多。

你可能會想，那又怎樣，房子蓋太多本來就會剩，等景氣好了就賣掉了嘛。

嗯，我一開始也這樣想。

直到我把這兩個數字疊在一起看。

一邊是將近一百萬間空屋，另一邊是11萬間全新的房子賣不出去。空屋在增加，新屋也在增加。

這就好像一間餐廳，冰箱裡塞滿了上禮拜的食材還沒用完，廚房門口又堆了一整車今天剛送來的貨。

你會問：到底是客人變少了，還是老闆進太多貨？

答案是，兩個都是。

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但這裡有一個很怪的地方。

空屋率創15年新高，10.43%。

可是你知道嗎，如果只看五年內蓋好的新房子，空屋率其實在下降。

從去年下半年的22.9%，降到今年上半年的18%。降了快5個百分點。

等等，同一段時間裡，市場上多了八萬五千戶新完工的房子。供給暴增，但空屋率反而降了。

這代表什麼？

代表買新房子的人，真的搬進去住了。

不是投資客囤著等漲價，是真的有一家人，搬了家，把牙刷放進浴室，把小孩轉學到附近的學校。

好，那問題來了。

新房子有人住，整體空屋卻變多了。

多出來的空屋，是誰？

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答案藏在另一組數據裡。

屋齡30到40年的房子，空屋率增加了1.34個百分點。 屋齡40到50年的，增加了1.09個百分點。

你把這兩組數字放在一起看，故事就出來了。

一個家庭，存了好幾年的錢，終於買了一間新大樓。有電梯，有管理員，有中庭花園，耐震係數也高。他們搬進去了。

然後呢？

 

他們原本住的那間四樓公寓，沒電梯，外牆有裂縫，樓梯間的燈泡壞了三個月沒人修。

他們想賣，但現在景氣不好，買氣很冷。 他們想租，但年輕人看了一眼那個要爬四層樓的樓梯，就走了。

所以那間公寓就這樣空在那裡。信箱開始積灰。

全台灣，正在發生幾十萬次這樣的事。

新房子把人吸走了，舊房子失去了靈魂。

空屋率上升，不是因為房子賣不出去。 是因為舊房子，被拋棄了。

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好，到這裡你可能覺得，那這跟房價有什麼關係？空屋就空屋，又不影響我買的新房子。

欸，這就是第二層了。

建商手上那11萬2千間新房子，不是放在倉庫裡就好。完工拿到使用執照那一天開始，每一天都在燒錢。

建築融資的利息，囤房稅2.0版，地價稅，社區管理費。

你想像一下，你開了一間麵包店，烤了一千個麵包，但每天只賣得掉五十個。冰箱電費照付，房租照付，員工薪水照付。

你撐一個月可以，三個月勉強，半年呢？

你會開始打折。

先是「買一送一」，再來是「第二件半價」，最後你會站在門口喊「通通五折出清」。

建商也是一樣的。

先是送裝潢送家電，送三年管理費。 再來是每坪悄悄降個兩三萬。 最後，撐不住的中小建商，會直接砍表價。

所以當建商開始「送裝潢」的時候，你要理解，這不是佛心。這是他在用最低成本創造一個「你覺得賺到了」的感覺，來掩蓋他其實在降價的事實。

送一套成本六十萬的裝潢，比直接在廣告上寫降價八十萬，對建商的品牌傷害小。

而當新房子開始降價，旁邊那些30年老公寓的屋主就尷尬了。

買家會說：新房子都這個價了，你那間沒電梯的，憑什麼賣這個數字？

新屋降價，會像骨牌一樣，一路推倒中古屋的價格。

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但你以為到這裡就結束了嗎？

還有一個地雷，很多人沒注意到。

20坪以下的小房子，全台空屋率19.26%，將近兩成。

但南北差異大到不像同一個國家。

台北市12.4%，新北市14.2%。還行。

台中，台南，高雄？全部突破20%。

為什麼？

你想想看，台南高雄的人，傳統上住什麼？透天厝，或者至少是三房兩廳的正常格局。

但這幾年建商在那邊蓋了大量的小套房。權狀20坪，扣掉35%公設，實際住起來大概10到13坪。

這種房子在台北有市場，因為台北單身上班族多，租屋需求強，而且台北房價貴到你本來就買不起大的。

但在台南高雄？一個要生小孩的家庭，看到13坪的室內空間，轉頭就走了。

13坪是什麼概念？我畫過太多這種平面圖了，所以我可以很具體地告訴你。

一張雙人床擺下去，床到牆壁大概剩60公分，側身才過得去。

客廳放一組兩人沙發加一張茶几，就沒有多餘的走道了。

廚房通常是開放式的一字型，連轉身都勉強。你如果有小孩，嬰兒床放在主臥，就塞滿整個房間。

在台北，你為了通勤距離可以忍受這個空間。在台南高雄，你開車十五分鐘就能到市區，你為什麼要把自己塞進這種格局？

這些小套房是誰買的？

投資客。

他們看到總價低，覺得好入手好轉賣。結果現在，轉不掉，也租不出去。

當信用管制繼續，資金成本升高，這批人會是最急著脫手的一群。

不計代價的那種。

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好，前面講了很多。空屋率，新屋庫存，老屋被拋棄，小宅地雷。

現在，我把它拼起來。

你把「待售新成屋數量」放在X軸，「空屋率」放在Y軸，畫一個十字，就會出現四個象限。

每個象限，是完全不同的命運。

第一個象限 ：低餘屋，低空屋率

台北市中心，新北的板橋，新莊，三重。

板橋空屋率5.9%，新莊5.7%。全國最低的那一群。

這些地方的建地早就用完了，建商想蓋也沒地蓋。同時捷運密集，學區好，就業機會多，房子幾乎不愁沒人住。

板橋餘屋三千多宅聽起來不少，但你要知道板橋有55萬人口，是全國最大的行政區。消化力完全不同等級。

這類區域，跌幅大概就是3%到5%。本質上是正常呼吸。

第二個象限 ：高餘屋，但空屋率還沒爆。

龜山，北屯，中壢。

龜山區的餘屋4,970宅，比整個台北市加起來還多。聽起來很恐怖。

但龜山的A7重劃區，均價32萬一坪，是雙北的一半。機場捷運直達台北車站。每年都有大量在台北買不起房的年輕人搬過去。

北屯更猛，2024年人口成長率全台第一名，一年多了六千多人。

這些地方的問題不是沒人要來，而是來的人夠不夠快。

蓋好的房子在等人搬進來，人也確實在往這裡移動，但中間有一個時間差。

就像你開了一間新餐廳，附近正在蓋捷運站。你知道等捷運通了人潮會來，但在那之前，你得先撐過那段冷清的日子。

我公司在台中，北屯的案場跑過不少。

有一個現象你從數據上看不出來，但站在現場你會感受很深。

那些重劃區的新大樓，外觀很漂亮，公設很氣派，大廳有挑高，中庭有水景。

但你晚上八九點去走一圈，整排大樓亮燈的樓層大概只有三四成。中庭的水景是開著的，但步道上一個人都沒有。社區管理室的警衛跟你打招呼，聲音在空曠的大廳裡有回音。

那種感覺很奇妙。硬體是五星級的，但人氣是剛開幕的。

這就是重劃區的「時間差」。你看到的不是失敗，而是還沒完成的過程。

問題只在於：這個過程要花三年還是八年？

2026到2028年還有32到36萬戶新屋要完工。能不能撐過去，取決於人口流入的速度，跟信用管制鬆綁的時間點。

跌幅大概5%到10%，短期要熬，但長期有底。

淡水的經驗可以參考。當年也是被叫「林三淡」的餘屋重災區，撐了好幾年，人慢慢搬進來了，現在已經跌出前十名。

第三個象限 ：高餘屋，高空屋率。

這是最痛的象限。

高雄三民區，鳳山區，楠梓區。台南安南區，歸仁區。

高雄市整體空屋率10.79%，六都最高。三民區餘屋2,351宅還在增加，但人口是負成長。年輕人正在往楠梓和左營搬，舊市區老化嚴重。

楠梓更特別。整個區的房價故事幾乎就靠一家公司撐著，台積電。

投資客蜂擁而入，房價被推到歷史高點。結果呢？預售屋交易量年減超過八成。題材冷了，但完工交屋潮正好到。

就像一間夜店，DJ走了，燈亮了，舞池裡只剩幾個還沒反應過來的人。

房仲公會理事長說得很直接，台南高雄超漲區，跌幅恐怕10%到20%。「解約潮正在增加。」

第四個象限 ：沒有餘屋，但空屋率超高。

這個象限最安靜，也最絕望。

屏東霧臺，空屋率32.71%。新北萬里，32.50%。宜蘭礁溪，32.04%。

建商根本不在這些地方蓋房子，所以不存在「新屋賣壓」這種東西。

但問題更根本。

老人過世了，小孩在台北上班，房子沒人繼承也沒人要。就算你開價很低很低，也找不到買家。

因為沒有工作機會，沒有學校，沒有醫院，沒有任何理由讓一個年輕人搬過去。

這些地方的房子，正在從「資產」變成「負債」。

你不住，但你還是得繳房屋稅，地價稅。

我有個朋友前幾年繼承了一間鄉下的透天。

他興沖沖地找我去看，想說簡單整理一下出租或轉賣。

我到現場看了一圈。屋頂鐵皮鏽蝕，二樓地板踩下去會凹陷，電線是早期的單芯線，沒有接地。

我老實跟他說，要整理到可以住人的基本安全標準，估起來要一百萬上下。

他沉默了很久。花一百萬修一間老房子。修完之後，也不一定租得掉。

最後他選擇不處理。繼續繳稅，繼續讓它空著。

這就是偏鄉空屋的真實面貌。不是沒有房子，是那些房子已經成為一種負擔。

日本已經走到這一步了。長野縣一間半倒塌的木造房子，連282坪的土地，最後以100日圓賣出。

100日圓，大約台幣23塊。

為什麼這麼便宜？因為拆除費用比土地還貴。不是沒人要，是接手的人要先花一大筆錢把它拆掉。

台灣31個空屋率超過20%的鄉鎮區，正在走上同一條路。

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全台灣的人口自然增長，已經連續六年為負了。2026年1月，2,328.9萬人。

2025年正式進入超高齡社會，65歲以上超過總人口的20%。

但你知道最讓我在意的一個數字是什麼嗎？

2025年全台遷徙人口212.3萬人，近三年最高。

人沒有變多，但人在移動。

台北市一年淨流出44,484人。主要流向新北市和桃園市。

桃園淨遷入19,394人，全國第一。 台中15,839人，第二。

人口在重新洗牌。從貴的地方，流向還負擔得起的地方。從老市區，流向新重劃區。

短期來看，這些人的移動會支撐龜山，北屯，淡水這些地方的需求。

但中長期呢？

總人口在萎縮。國發會推估2030年會跌破2,300萬，2049年跌破2,000萬。

有一個數字我覺得所有人都應該記住。

2041年。

那一年，少子化世代屆滿40歲。40歲，是台灣人買房的主力年齡。

當主力購屋人口大幅縮水，那才是真正的結構性反轉。

做這行越久，我越覺得房子不只是一個金融商品。

它是一個人每天早上醒來，看到的第一個空間。是你走進家門，鞋子放下來，身體開始放鬆的那個瞬間。是你小孩在客廳地板上爬來爬去，你坐在沙發上看著他的那個畫面。

我一直相信好的空間可以改變一個人的生活品質。

但前提是，這個空間裡要有人。

一間沒有人住的房子，不管它蓋得多漂亮，格局多好，建材多高級，它就只是一個空殼。

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所以回到最開始的問題。

你家隔壁那間暗著的房子，到底代表什麼？

代表這個市場已經不是「閉著眼睛買都會漲」的市場了。

代表房價不會齊跌，但會分化。分化到你以為是兩個不同的國家。

板橋的房子跟霧臺的房子，已經不能用同一套邏輯來理解。

台北核心區會跌個3%到5%，然後穩住。 龜山北屯要熬個三五年，看人口能不能補上供給。 高雄台南的超漲區，10%到20%不是危言聳聽。 至於31個高空屋率鄉鎮，不是跌不跌的問題，是還有沒有人要的問題。

央行總裁講過一句話：「房價下跌20%不會影響金融穩定，算軟著陸。」

你可以把這句話理解成一個框架。

政策的底線在那裡。在那條線以上的修正，政府不會救。

所以如果你現在在考慮買房，至少記住三件事。

中南部20坪以下的投資型小宅，空屋率已經超過20%，那是地雷。 

30年以上沒電梯的老公寓，當新屋開始降價，老房的砍價空間會大到你想像不到。

偏鄉跟純觀光區的房子，不是跌價的問題，是流動性歸零的問題。你想賣的時候，找不到人接。

最抗跌的，還是那些無聊的答案。雙北核心，空屋率6%以下，建地蓋完了，剛需穩定。

今晚回家的時候，你可以抬頭看一下你家那棟大樓。

數一數，有幾扇窗戶是暗的。

那個數字，可能比你以為的多。

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我是嘉鴻，台中的建築師與室內設計師。

這篇文章的數據來自內政部114年上半年低度使用住宅統計、114年Q2待售新成屋統計、各縣市人口遷移資料，以及永慶房產集團、戴德梁行、房仲全聯會等機構研究報告。個人觀點僅供參考，不構成投資建議。